Pourquoi investir dans l’immobilier ne fonctionne-t-il pas toujours?
Une fois, j’ai résumé les erreurs que font généralement les débutants lorsqu’ils investissent dans l’immobilier. La bonne chose est que ces erreurs ne doivent vraiment pas être! La plupart des gens ne paient les difficultés de l’immobilier que parce qu’ils n’ont pas recherché d’informations.
Voici les 10 erreurs les plus courantes lors d’un investissement dans l’immobilier:
1 Achetez d’un point de vue émotionnel et non en fonction de chiffres / données / faits
Les débutants en particulier abordent l’ investissement immobilier de la même manière que l’achat d’une maison. Vous installez mentalement l’appartement, manquez les robinets dorés et vous vous plaignez de l’absence de baignoire. Cependant, ils oublient qu’il y a des locataires qui ont des besoins et des souhaits complètement différents.
Et ce qu’ils oublient aussi: qu’ils veulent gagner de l’argent avec l’immobilier . Et puis il est important que les chiffres soient corrects. Bien sûr, la propriété elle-même doit être en bon état de location, mais elle doit convenir au locataire et non au propriétaire.
Tout d’abord, le propriétaire doit être satisfait des chiffres, des données et des faits et non de l’expérience de vie. Cela comprend également un calcul de rendement judicieux. Ce qui nous amène à la prochaine erreur typique.
2 Le rendement n’a pas été calculé ou a été mal calculé
De nombreux investisseurs sont tentés d’acheter par le rendement locatif que le courtier annonce dans son synopsis. Cependant, ce type de rendement immobilier ne dit absolument rien sur la façon dont le capital de l’investisseur est rentable. Pour cela, l’investisseur devrait calculer le rendement des capitaux propres de l’immeuble de placement. Et la plupart d’entre eux ne savent pas comment faire cela et quels facteurs appartiennent à ce calcul (en savoir plus sur le calcul du rendement ).
Pour vous aider dans ce sujet, j’ai conçu mon calculateur de rendement immobilier (Excel) . Il fonctionne avec Excel et Numbers et bien sûr avec l’application correspondante sur le téléphone mobile.
3 Le financement n’est pas fait sur mesure
De nombreux investisseurs aiment se fier à leur conseiller bancaire. La plupart des conseillers bancaires n’ont eux – mêmes aucun investissement immobilier et ne connaissent tout simplement pas les exigences particulières du financement de l’immobilier.
Ils offrent à l’investisseur le même financement qu’un acheteur de maison. Et dans les cas les plus rares, cela s’inscrit également dans un investissement immobilier. C’est pourquoi il est important d’acquérir soi-même des connaissances de base sur le financement des investissements immobiliers (en savoir plus sur les remboursements et les taux d’intérêt fixes ).
4 Le loyer n’est pas assez élevé
Cela signifie que les coûts de l’immeuble de placement sont souvent plus élevés que les revenus locatifs. Le débutant suppose alors qu’il peut augmenter le loyer. Mais une augmentation de loyer est soumise à des exigences légales très strictes. Il existe également des limites supérieures qui ne doivent en aucun cas être dépassées.
Par conséquent, chaque investisseur doit avoir une vue d’ensemble des loyers du marché . Et s’il veut acheter un appartement loué, il devrait vérifier les options d’augmentation de loyer avant de l’acheter (en savoir plus sur la vérification du contrat de location ).
5 L’emplacement de la propriété est pas idéal pour (re) location
On entend à maintes reprises à quel point la situation est importante lorsqu’on investit dans l’immobilier, mais de nombreux investisseurs ne tiennent pas compte de ce facteur. Compte tenu de l’emplacement, il est particulièrement important qu’un locataire type ait tout ce dont il a besoin. Et de nombreux investisseurs commencent par leurs propres besoins.
Et ils oublient également que les facteurs de situation peuvent également changer. Si une ligne de chemin de fer est soudainement construite à côté de la propriété, le prix baissera plus vite que vous ne pouvez le croire. Et puis trouver un locataire qui paie un loyer élevé est presque impossible.
6 Le marché immobilier de la région concernée est sur une tendance à la baisse
Il y a souvent des investisseurs qui vivent et ont grandi dans une région dans laquelle ils se sentent à l’aise. Il ne vous vient jamais à l’esprit d’enquêter sur la tendance dans cette région. Y a-t-il plus de chances qu’il y ait une immigration ou une émigration? Investir dans l’immobilier est souvent délicat, en particulier dans les zones rurales.
Ceux qui aiment vivre corps et âme dans un petit village éloigné de la civilisation ne doivent malheureusement pas supposer que le groupe cible de locataires potentiels pour ce quartier est élevé. Par conséquent, un investisseur doit toujours examiner au préalable les prévisions démographiques et les données démographiques.
7 Le prix d’achat du bien est désormais trop cher
Malheureusement, c’est maintenant souvent le cas dans de nombreuses régions d’Allemagne. Munich en particulier est un bon exemple et tout le monde en parle. La ville a une qualité de vie très élevée et un afflux important. Une grande pénurie de surface habitable est également prévue pour les prochaines années.
Mais: Les prix d’achat ont tellement augmenté que les loyers ne compensent plus les coûts d’investissement plus élevés. L’investisseur ne peut donc souvent plus générer de surplus en achetant un logement.
8 Dans la foulée, vous devez souvent trop investir dans l’entretien du bien
C’est un problème courant, car les défauts sont souvent négligés lors de l’inspection ou les coûts d’une rénovation sont sous-estimés. Les prix de ces travaux ont beaucoup augmenté ces dernières années et les entreprises artisanales sont occupées . Un débutant ne s’attend souvent pas à cela lorsqu’il investit.
De plus: il existe de nombreux investisseurs qui font beaucoup de profit en valorisant l’immobilier. C’est pourquoi de nombreux nouveaux arrivants pensent qu’ils peuvent également acheter et moderniser un bâtiment à rénover. Souvent, ils paient alors beaucoup plus pour les mesures qu’ils ne l’ont calculé (plus pour l’ achat d’objets à rénover ).
9 Pas de vérification de solvabilité du locataire pour les nouveaux baux
Encore une fois, c’est une erreur de recrue typique. Ceux qui louent pour la première fois sont souvent mal à l’aise de devoir enquêter sur le locataire potentiel. Si la perspective fait bonne impression, il vaut mieux promettre l’appartement avec une grande part d’espoir que d’être scruté financièrement.
Il est tout à fait normal de demander certains documents de candidature et de les vérifier attentivement. Parce que le reçu de loyer fiable est pour le propriétaire la base financière de la réussite de l’ensemble de l’investissement (plus sur le choix du locataire ).
10 L’ introduction de trop de fonds propres dans l’investissement immobilier
Cette erreur typique du débutant réduit énormément le rendement. Étant donné que nous sommes presque tous élevés de telle sorte que les dettes sont généralement mauvaises et doivent être maintenues basses dès le départ, de nombreux débutants investissent trop de capitaux propres. Ils n’utilisent ni l’effet de levier du financement par emprunt, ni ne connaissent la différence entre la dette pour la propriété du logement et la dette pour les immeubles de placement .
Ils ne savent même pas qu’en investissant beaucoup de capitaux propres, ils ont beaucoup moins de rendement sur les capitaux propres. Et comme ils n’ont pas non plus effectué le calcul du rendement (voir point 2), ils se plaignent alors de ne pas gagner de revenus passifs avec leur propriété (plus sur le montant des fonds propres ).
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