Infiltration d’eau de pluie par le toit : solutions et responsabilités

C’est sans doute la saison pendant laquelle il est le plus facile de constater la présence d’infiltrations d’eau par le toit.

En effet, en automne et plus encore en hiver, lorsque la pluie et la neige sont plus abondantes, différents types de problèmes peuvent survenir tant au niveau des bâtiments individuels qu’au niveau de la ville.

Évidemment, tout cela est amplifié si, comme cette année, les précipitations ne laissent aucun répit avec des épisodes continus et même intenses. En revanche, le froid et la succession incessante de phénomènes météorologiques défavorables mettent l’enveloppe de nos bâtiments à rude épreuve, et si elle n’est pas bien conçue et parfaitement exécutée, elle peut montrer tous ses points faibles.

Les infiltrations d’eau peuvent provenir des murs, du sol ou du toit, entraînant des désagréments tels que des taches d’humidité, des efflorescences et des moisissures. Dans le pire des cas, il pourrait même pleuvoir dans votre maison ! Pas au point de devoir ouvrir un parapluie, bien sûr, mais en causant quand même beaucoup de désagréments.

Si le problème n’est pas résolu rapidement, il peut causer des dommages considérables, en plus d’être financièrement lourd, c’est pourquoi il est toujours conseillé d’intervenir dès les premiers signes de troubles.

Voyons donc, pour comprendre les principales causes d’infiltration des eaux de pluie de la toiture ; comment agir dans ces situations, non seulement d’un point de vue opérationnel, mais aussi réglementaire, en essayant de comprendre qui est responsable, au cas par cas, de l’entretien.

Infiltration des eaux de pluie par le toit

Nous avons déjà parlé de l’eau et de la façon dont sa présence peut être insidieuse pour l’enveloppe du bâtiment, car elle peut malheureusement s’infiltrer partout avec une extrême facilité, compromettant l’esthétique, mais parfois aussi l’intégrité et la résistance des différents éléments de construction.

L’un des épisodes les plus classiques et les plus frappants d’infiltration d’eau est celui qui concerne la toiture du bâtiment : nous ne voulons certainement pas oublier l’eau qui remonte du sol et l’eau qui pénètre dans la maison depuis les façades, dont nous avons déjà parlé par le passé.

Très probablement, au moins dans les films ou les dessins animés, vous avez vu un seau posé sur le sol avec de l’eau s’écoulant du plafond. Il s’agit certainement d’un cas extrême, mais malheureusement, il est également possible de le rencontrer dans la réalité. Il est clair qu’il ne s’agit pas d’une situation agréable ou durable.

Dans certains cas, même si l’eau n’est pas si abondante qu’elle finit par créer une flaque sur le sol, il y a toujours, en évidence, une tache humide sur le plafond, un symptôme clair de la présence d’une infiltration. C’est pourquoi, dès les premiers signes du problème, il est bon de faire évaluer les dégâts immédiatement, en recherchant les causes du problème, avant qu’il ne prenne de plus grandes proportions et ne dégénère.

Normalement, les toits de dernière génération, qu’ils soient plats, en pente, inclinés ou en forme de tonneau, comportent toujours une gaine d’étanchéité placée au-dessus du pare-vapeur et en dessous de la couche de finition. Ces derniers peuvent être de différents types. Dans le cas des toits plats, il peut s’agir d’un plancher flottant, plutôt que des tuiles classiques, ou d’une couverture métallique.

Faites toutefois attention, car dans les maisons anciennes, la couche d’étanchéité peut être absente. Dans ce cas, les tuiles elles-mêmes et des solins métalliques correctement positionnés devraient empêcher toute infiltration dangereuse.

Si l’un de ces deux éléments est endommagé ou même légèrement déplacé, l’eau trouvera un passage et s’infiltrera sans trop de difficulté. En bref, il suffit d’un solin qui s’est légèrement déplacé, d’une dalle cassée ou d’une dalle qui ne recouvre plus parfaitement celle d’en dessous, pour que l’eau trouve son chemin vers votre plafond.

En outre, notamment dans les centres anciens, les bâtiments sont souvent construits en continuité les uns avec les autres et la combinaison de différents toits génère des géométries plutôt inhabituelles et difficiles à contrôler.

Une autre situation typiquement urbaine qui peut poser problème est celle où un toit est beaucoup plus bas que le toit adjacent et se retrouve donc contre un mur extérieur du bâtiment voisin. Dans ces cas, l’infiltration peut se produire non seulement sous le toit mais aussi sur le côté de celui-ci, pénétrant dans la propriété de tiers, à partir du point de rencontre entre la maçonnerie et le toit.

En revanche, si, comme c’est le cas pour tous les bâtiments récents, il y a également un revêtement d’étanchéité bitumineux, la rupture du revêtement ou le déplacement du solin ne sont pas suffisants pour causer des dommages.

Dans ces circonstances, si un problème d’infiltration se produit, c’est très probablement parce que la continuité de la gaine a également cédé à un moment donné.

Comment trouver une infiltration dans le toit

Avant d’agir, même s’il ne s’agit que de repeindre le plafond, il est nécessaire d’identifier la source des dommages et de déterminer où se trouve la « fuite » dans le toit.

Attention : il n’est pas certain, surtout lorsqu’il s’agit de toits en pente, que le problème dans le toit se situe exactement à l’endroit où l’on remarque la tache humide et/ou l’égouttement au plafond de la maison. Il se peut que la rupture de la gaine ou la discontinuité des éléments ne se trouve pas seulement sur cette pente, mais aussi beaucoup plus en amont, vers le faîte, ou au moins quelques mètres avant l’endroit où le problème se pose.

Le principal problème en cas d’infiltration d’eau de pluie par le toit est de trouver d’où vient l’eau et de comprendre comment elle s’infiltre, même si, comme nous venons de le dire, il n’est pas si évident que le point d’entrée de l’eau soit si facilement identifiable. Évidemment, il y a des cas où le problème est plus facile à détecter et d’autres moins.

Ce qui est sûr, c’est que les dégâts sont toujours bien visibles. Dans ces situations, une tache plus ou moins étendue apparaît sur le plafond, qui est initialement de couleur grise. Lorsque l’écoulement de l’eau s’arrête et que le plafond sèche, la tache a tendance à prendre d’abord une couleur jaune paille, puis jaune brunâtre.

Une fois le problème identifié, il ne reste plus qu’à agir.

Infiltration des eaux de pluie : comment intervenir

La meilleure solution au problème d’infiltration d’eau de pluie par le toit consiste simplement à remplacer les tuiles, les carreaux ou les solins endommagés, plutôt que d’appliquer des rustines sur le revêtement d’étanchéité. Dans certains cas, cependant, surtout si l’infiltration d’eau touche une vieille toiture en bois qui n’est plus en bon état, il est conseillé de remplacer l’ensemble de la couverture et/ou de l’étanchéité, ou d’installer une nouvelle toiture.

Lorsque l’on travaille sur un bâtiment, il est toujours bon, avant de procéder à l’imperméabilisation, d’évaluer soigneusement l’état de conservation du support. Si la structure du toit présente des problèmes évidents, il n’y a guère d’intérêt à y travailler, il vaut mieux opter pour une nouvelle toiture, éventuellement légère et performante, comme le bois lamellé-collé.

De cette manière, vous pouvez également isoler le bâtiment sur le plan thermique et acoustique, de sorte que non seulement il ne pleuvra plus sur votre maison, mais vous pourrez également économiser sur la consommation de gaz à partir de maintenant, en passant à une ou plusieurs classes énergétiques supérieures.

Bien entendu, chaque situation étant différente, ce type de problème doit toujours être évalué par un expert, qui pourra vous montrer les différentes façons de procéder et les coûts de chacune, mais aussi vous parler des avantages d’un type d’intervention plutôt qu’un autre. Si le toit est très ancien et présente divers types de problèmes, aujourd’hui, grâce aussi à l’Ecobonus et aux incitations à la rénovation, il vaut la peine d’en profiter et de le refaire à zéro en l’isolant.

Enfin, n’oubliez pas qu’il existe aujourd’hui sur le marché des systèmes d’étanchéité qui font également office d’isolation thermique, avec une excellente étanchéité à l’air et à l’eau. Il s’agit généralement de panneaux d’isolation plats et pré-isolés, couplés à des membranes en bitume polymère élastoplastique. Ils sont idéaux pour la pose sur les vieux toits non isolés et peuvent être posés aussi bien sur les pentes que dans les combles.

Que faire si le toit appartient à un immeuble d’habitation ?

Si l’infiltration provient du toit de la copropriété, la première chose à faire est de contacter l’administrateur, qui doit rapidement faire appel à un technicien de confiance pour effectuer une inspection et une première évaluation des mesures à prendre.

Infiltration du toit, qui paie pour les dégâts ?

Maintenant que nous avons compris quelles peuvent être les raisons des taches d’humidité sur le plafond et, en général, que nous avons analysé les mesures recommandées pour remédier au problème, la triste nouvelle arrive.

Qui doit payer pour les dommages ? Est-il possible de demander une indemnisation, et si oui, à qui ?

Tout d’abord, il faut préciser que l’indemnisation des dommages causés par des infiltrations implique le paiement de toutes les dépenses nécessaires, non seulement et pas tellement, pour éliminer les conséquences du dommage, mais surtout pour supprimer définitivement la cause qui l’a provoqué. Repeindre le plafond ou les murs est inutile, et peut même s’avérer contre-productif, surtout si un faux plafond doit être installé, car si le problème est dissimulé, il peut se propager rapidement sans être remarqué, ce qui peut rendre l’intervention plus complexe et plus coûteuse.

Il existe deux types d’indemnisation :

• sous une forme spécifique, c’est-à-dire en rétablissant l’état des choses par une action visant à éliminer le dommage ;
• sous une forme équivalente, c’est-à-dire par le versement d’une somme d’argent destinée à éliminer le préjudice subi.

Le choix de la forme de l’indemnisation appartient à la partie lésée, mais si l’indemnisation sous une forme spécifique est particulièrement lourde, le juge peut fixer la forme de l’indemnisation par équivalent. Dans tous les cas, une indemnisation sous une forme spécifique est normalement accordée si elle vise à obtenir l’élimination de la cause de l’infiltration (comme la réparation du toit), tandis qu’une indemnisation sous une forme équivalente peut être établie pour réparer les dommages causés par le phénomène (comme le blanchiment des locaux habités).

Infiltration et jurisprudence

Le droit auquel on se réfère pour régler les litiges relatifs à la responsabilité des dommages causés par les infiltrations est le Code civil, selon lequel :  » Chacun est responsable du dommage causé par les choses qu’il a sous sa garde, à moins qu’il ne prouve un cas fortuit « .

Le gardien n’est pas dit être seulement le propriétaire du bien, mais selon notre jurisprudence, il est aussi celui qui a un pouvoir de contrôle sur la chose. Par conséquent, dans les limites de ses pouvoirs d’intervention, en cas de bail, le gardien est également le locataire, plutôt que l’usufruitier, etc…

En clair, si le gardien est la même personne que la personne lésée, c’est-à-dire si l’infiltration d’eau de pluie provient du toit de votre maison, il n’y a pas de droit à une indemnisation. Tout au plus, dans ces cas, vous pouvez avoir accès à une indemnisation d’assurance s’il existe une police spécifique liée à des dommages spécifiques causés par les intempéries.

La situation est différente si vous vivez dans un immeuble en copropriété. La copropriété doit être comprise comme une communauté organisée de personnes responsables de la gestion des parties communes. Il est donc clair que la copropriété elle-même doit être considérée comme la gardienne des biens communs et que la première chose à faire en cas de problème est d’en informer l’administrateur.

Le toit, cependant, peut être considéré comme la propriété exclusive de la personne qui vit au dernier étage, ou être défini sans distinction comme une partie commune. Il existe également des cas dans lesquels un toit terrasse plat est la propriété exclusive d’un copropriétaire mais sert, au moins en partie, de toit à un autre copropriétaire, plutôt que des toits appartenant à deux propriétaires distincts, comme dans les maisons bifamiliales.

D’une manière générale, si une infiltration se produit à partir d’une terrasse ou d’un toit à l’usage exclusif d’un seul propriétaire, ce dernier est tenu de payer un tiers (1/3) du coût, tandis que les deux tiers (2/3) restants sont à partager entre les autres propriétaires.

En effet, le propriétaire de la terrasse a une responsabilité stricte en tant que « choses en garde » et est donc tenu d’effectuer des contrôles périodiques et un entretien de routine. Attention, toutefois, si le copropriétaire qui a l’usage exclusif du toit est reconnu coupable, il doit supporter l’intégralité des coûts.

Il existe également des cas très particuliers dans lesquels les dommages peuvent ne pas être considérés comme relevant de la responsabilité directe du gardien du bien d’où provient l’infiltration. Un cas typique est celui d’une infiltration sous une terrasse qui sert de toit plat à un espace de vie appartenant à quelqu’un d’autre et que l’on peut attribuer à une tempête très forte et inattendue, malgré l’entretien constant de la dalle d’où elle provient.

La Cour suprême de cassation a précisé que si la pluie est d’une intensité telle qu’elle est en elle-même la cause du dommage, c’est-à-dire si forte que le bien en garde ne peut être considéré comme l’élément causal, alors le gardien doit être considéré comme exonéré de responsabilité

En général, cependant, les copropriétés souscrivent toujours une police d’assurance pour couvrir les dommages causés par les infiltrations et, dans ce cas, la compagnie d’assurance pourra intervenir pour compenser les dommages.

Attention toutefois, car l’indemnité d’assurance est toujours en faveur de la copropriété et l’unique copropriétaire sinistré devra adresser ses plaintes directement au gardien, c’est-à-dire la copropriété en la personne de l’administrateur.

Conclusion

Maintenant, en ce qui concerne les dommages causés par les infiltrations, vous devriez avoir les idées un peu plus claires. Cela dit, nous espérons que vous n’aurez jamais à faire face à de tels problèmes.